(article 31 loi de finances rectificative pour 2008 ; article 199 septvicies du CGI).
Au 1er janvier 2009, un nouveau régime d’incitation à l’investissement locatif est institué par la loi de finances rectificative pour 2008. Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques, comme cela était le cas avec le régime Méhaignerie.
Ce nouveau régime s’applique aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 sous conditions : le logement devra être loué nu à usage de résidence principale du locataire.
Il coexistera avec le dispositif d'amortissement "Robien recentré" jusqu'au 31 décembre 2009 qui n'est supprimé qu'à compter de cette dernière date. Institué en 2003 sous sa forme originale, puis sous une forme recentrée en 2006, il était pourtant initialement prévu pour être pérenne ...
Sont donc encore éligibles à l’amortissement "Robien recentré" les opérations suivantes :
- acquisitions de logements neufs achevés ou en état futur d’achèvement jusqu’au 31 décembre 2009 ;
- constructions de logements neufs dont la déclaration d’ouverture de chantier est déposée entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 ;
- acquisitions entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 de locaux affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements ;
- acquisitions de logements entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009 qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Au-delà du 31 décembre 2009, il ne sera donc plus possible d’opter pour le régime "Robien recentré", étant ici souligné que les options en cours produiront leurs effets jusqu’à leur terme.
Le dispositif "Borloo neuf" évolue dans les mêmes conditions : en effet, rappelons que pour bénéficier de la déduction forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts fonciers, en cumul de l’amortissement "Robien", il convient en amont d’exercer une option pour le dispositif "Robien recentré", jusqu’au 31 décembre 2009 au plus tard (voir ci-dessus).
Les limites du régime de réduction d'impôt à l'investissement locatif :
• Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt qu’à raison d’un seul logement. Cette limitation vise à donner à la mesure un caractère patrimonial et tend à éviter les investissements « superflus » hors des zones où l’offre locative est tendue.
• Les réservations antérieures au 1er janvier 2009 ne sont pas éligibles : il est expressément prévu que le nouvel avantage fiscal n’est pas accordé au titre de l’acquisition de logements pour lesquels « une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique » a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009. Il nous semble que tous les avant-contrats (préliminaires, synallagmatiques et unilatéraux) signés avant le 1er janvier 2009 pour l’acquisition de biens immobiliers qui auraient pu être éligibles, sont en fait exclus.
• Réduction d'impôt ou déduction au titre de l'amortissement : au titre d’un même logement, le contribuable ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement "Robien recentré" et de la présente réduction d’impôt. Ainsi, même si les deux régimes coexistent du 1er janvier au 31 décembre 2009, pour un même logement, les investisseurs devront choisir entre l’un des deux.
• Les logements exclus : la réduction d’impôt n’est pas applicable aux monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
• Les loyers sont plafonnés : les loyers plafonds sont ceux applicables dans le cadre du dispositif "Robien recentré".
Attention : la réduction d’impôt ne sera plus applicable aux logements qui seront acquis à compter du lendemain de la date de la publication d’un arrêté (en attente de publication) qui classera certaines communes dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Economie du dispositif :
• Régime applicable : il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu des personnes physiques. L’avantage fiscal s’impute donc sur le montant de l’impôt sur le revenu. Toutefois, si le montant de ce dernier est inférieur au montant de l’avantage fiscal, le solde n’est pas perdu. Il pourra s’imputer sur le montant de l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année incluse. Il s’agit d’une dérogation au régime habituellement applicable.
• Assiette de la réduction d'impôt : le prix de revient du logement (cf. assiette de l’amortissement Robien) est considéré dans la limite inférieure à 300 000 €. Dans la mesure où au titre d'une même année, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'un seul logement, il ne sera en conséquence pas possible de prétendre à deux réductions d’impôt en cas d’acquisition de deux logements ou plus dont les prix de revient cumulés ne dépasseraient pas la limite de 300 000 €.
• Taux de la réduction d’impôt : - 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010 : pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 75 000 €. - 20 % pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012 : pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 60 000 €.
• Etalement de la réduction d’impôt : neuf ans à hauteur d’1/9ème par an. Exemple : pour un investissement de 300 000 € réalisé en 2009, la réduction d’impôt de 75 000 € sera étalée à hauteur de 8 333,33 € par an pendant neuf ans.
• Point de départ de la réduction d’impôt : la réduction d’impôt est accordée, la première année, au titre de celle de l’acquisition du logement ou de son achèvement, puis des huit années suivantes. En cas d’acquisition d’un local suivie de sa transformation en logement, ou d’un logement non décent suivie de sa réhabilitation, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux et des huit années suivantes.
Prorogation de la réduction d’impôt en faveur des locations intermédiaires :
A l’issue de la période de l’engagement de louer de neuf ans, si le logement reste loué dans les conditions du dispositif "Borloo neuf" (plafonds de ressources du locataire et de loyers aujourd’hui fixés aux 4/5ème de ceux du Robien recentré), par périodes de trois ans, et pendant six ans au plus, le contribuable continue de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2 % du prix de revient du logement retenu pour l’assiette de la réduction d’impôt de 25 % ou de 20 %.
Exemple : pour une acquisition réalisée en 2009 de 300 000 €, au terme des neuf premières années de réduction d’impôt à hauteur de 8 333,33 € par an, le contribuable pourra bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 6 000 € par an pendant deux fois trois ans. Au total, au terme de 15 années, ce contribuable aura obtenu une réduction d’impôt égale à 75 000 € + 36 000 euros = 111 000 €.
Contribuables concernés : (idem "Robien recentré")
- personnes physiques domiciliées en France
- acquisition en indivision : oui (l’avantage fiscal est limité à la quote-part du prix de revient correspondant aux droits de chaque indivisaire)
- acquisition en propriété démembrée : non
- sociétés non soumises à l’IS : chaque associé bénéficie de l’avantage fiscal dans la limite de ses droits sur le logement concerné)
- acquisition des parts en démembrement : non
- un régime similaire coexiste pour les souscriptions aux parts de SCPI
Opérations éligibles : (idem Robien recentré)
• logements acquis neufs ;
• logements acquis en état futur d’achèvement ;
• constructions de logements neufs : dépôt de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et achèvement de la construction au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire (exemple : pour un permis demandé en mars 2009, l’achèvement de la construction doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2011) ;
• acquisitions de locaux affectés à un usage que l'habitation acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et transformés en logements. Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé ;
• acquisitions de logements anciens non conformes aux caractéristiques de la décence (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
La mesure ne sera applicable qu’à la publication d’un décret. Dans cette attente, il convient de constater que le texte n’autorise pas l’utilisation du décret pris en application du dispositif Robien.
ECO CONDITIONNALITE : A compter de la publication d’un décret, et au plus tard le 1er janvier 2010, la réduction d’impôt ne sera applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation (RT 2005). Le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités qui seront précisées par décret.
Engagement du contribuable : Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le contribuable doit louer le logement nu à usage de résidence principale pendant une durée minimale de neuf ans.
• date de prise d’effet de l’engagement de location : il doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
• plafond de loyer : le loyer ne doit pas excéder le plafond de loyer du dispositif "Robien recentré".
• qualité du locataire : le logement doit être loué à une personne physique qui doit l’occuper à titre de résidence principale. Il ne doit pas s’agir d’un membre du foyer fiscal du contribuable. En revanche, le logement peut être loué à un ascendant ou descendant qui n’est pas membre du foyer fiscal du contribuable. Lorsque le logement appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le logement ne peut pas être loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal de l’un des associés.
• la location à une personne morale est possible : il doit s’agir d’un organisme public ou privé, qui ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou parahôtelière et qui donne le logement en sous-location nue à usage de résidence principale à une personne physique (ni membre du foyer fiscal du contribuable, ni associé ou membre du foyer fiscal d’un associé si le contribuable est une société éligible). Régimes cumulables avec la réduction d’impôt : Tous les régimes qui se cumulent avec le dispositif d’amortissement "Robien recentré", le sont également avec la réduction d’impôt. Il en est ainsi pour :
• la déduction fixée à 26 % des revenus bruts, pour les logements situés en zone de revitalisation rurale (article 31-I-1° k du code général des impôts) ;
• la déduction fixée à 30 % des revenus bruts dans les conditions du dispositif "Borloo neuf" (plafonnement des loyers et des ressources du locataire).
Dans cette hypothèse, toutes les conditions du dispositif Borloo neuf s’appliquent ; le logement ne pourra pas être loué à un ascendant ou un descendant du contribuable.
Plafonnement des niches fiscales : La loi de finances pour 2009 crée un plafonnement global de certains avantages fiscaux au titre desquels la réduction d’impôt liée à l’investissement locatif des logements neufs et assimilés est éligible. Ce dispositif de plafonnement limite le total des avantages fiscaux obtenu par un même foyer fiscal à 25 000 € majorés de 10 % de son revenu imposable (revenu imposable soumis au barème de l’impôt sur le revenu des personnes physiques).
Ainsi, prenons l’exemple d’un foyer fiscal dont le revenu imposable serait de 100 000 €, qui investit en 2009 dans l’acquisition d’un logement neuf au prix de 300 000 € et qui bénéficierait de la nouvelle réduction de son impôt sur le revenu de 8 333,33 € en 2009. Le montant résiduel d’imputation de ses autres avantages fiscaux serait de 26 666,67 € (25 000 + 10 000 (10 % de 100 000) – 8 333,33).
|
