Le régime de la location meublée et plus particulièrement, le régime du loueur en meublé professionnel, a été réformée par l’article 90 de la loi de finances pour 2009(1), dans le cadre de la politique de plafonnement des niches fiscales.
Le point essentiel de la réforme réside, sans nul doute, dans la modification de la définition du caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé.
Les critères de loueur en meublé professionnel ont en effet été durcis, de sorte qu’aujourd’hui trois conditions cumulatives doivent être remplies :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Rappelons que dans le cadre du régime applicable jusqu’au 31 décembre 2008, les deux dernières conditions étaient alternatives et non cumulatives. Cette mesure devrait ainsi conduire à une forte diminution de contribuables éligibles au statut de loueur en meublé professionnel.
Par ailleurs, l’activité de location meublée, qui continue aujourd’hui de relever de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, ne s’apparente plus, depuis le 1er janvier 2009, à l’activité de « fourniture de logement », mais à celle des autres « prestations de service ».
Cette modification législative impacte directement le régime de la micro-entreprise applicable au loueur en meublé(2).
Au regard du loueur en meublé professionnel, le régime des plus-values professionnelles, auquel il est soumis, est directement concerné par cette réforme.
En effet, selon l’article 151 septies du CGI, les loueurs en meublé professionnels sont exonérés de plus-value si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans à titre professionnel et que le montant des recettes n’excède pas un certain seuil. Or, l’appréciation du seuil d’exonération diffère selon que l’activité s’apparente à une activité de fourniture de logement ou à une autre prestation de service, puisqu’ils sont respectivement fixés à 250 000 et 90 000 €.
Par conséquent, en pratique, le seuil permettant d’accéder à une exonération totale est ramené de 250 000 € à 90 000 €. Précisons toutefois que cette mesure ne concerne pas les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôte, qui continuent de relever de l’activité de « fourniture de logement ».
Enfin, il convient de conclure notre analyse sur une note positive… les déficits provenant des charges engagées en vue d’une location meublée avant la livraison ou l’achèvement de l’immeuble peuvent être imputés par tiers, sur le revenu global des trois premières années de location.
(1) Loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008, JO du 28, p. 20224. (2) Voir brève Loi de finances pour 2009 : quel est le statut du loueur en meublé non professionnel ? |
